「利回り」とは？高ければいいわけじゃない理由

こんにちは、サラリーマン投資家のルークです。

不動産投資を始めようと思ったとき、多くの人が最初に注目するのが「利回り」ですよね。物件情報を見ていると、「表面利回り10％以上！」といった広告を目にすることも多いと思います。

ですが、ちょっと待ってください。

利回りは高ければ高いほど良いと思っていませんか？

実は、不動産投資では「利回りが高い＝良い物件」とは限らないんです。今回は、「利回りとは何か？」という基本から、「なぜ高利回りに飛びついてはいけないのか？」という点まで、サラリーマン投資家の視点でわかりやすく解説します。

ルーク

利回りって一見わかりやすい指標に見えて罠がいっぱいです。きちんと理解しましょう！

そもそも「利回り」とは？

利回りとは、投資したお金に対して、どれくらいの収益が得られるかを示す指標です。株や投資信託でも使われる言葉ですが、不動産投資では主に以下の2つの利回りが使われます。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

これは物件価格に対して、1年間でどれだけの家賃収入が得られるかを示したもの。例えば、物件価格が2,000万円で年間家賃収入が200万円なら、表面利回りは10%です。

ただしこれは、経費などを一切考慮していない数値です。あくまで「目安」として捉える必要があります。

ルーク

不動産屋さんやネットに掲載されている資料にあるのは、こちらの「表面利回り」です。経費が考慮されてないという点を意識する必要があります。

実質利回り（ネット利回り）

実質利回り＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格＋購入諸費用）× 100

こちらは、固定資産税や管理費、修繕費などの経費を引いた「実際の収益」に基づいた利回りです。本当の意味での「儲け」を把握したいなら、実質利回りを見るべきです。

ルーク

何にお金がどれくらいかかるかを意識して投資利回りを計算しましょう！

高利回り物件は一見すると魅力的です。しかし、利回りだけを見て判断すると、思わぬ落とし穴にハマってしまうこともあります。

ここでは、高利回り物件に潜むリスクをいくつかご紹介します。

利回りが高い物件は、地価が安い人口減少エリアに多く見られます。たとえば、木造戸建てが300万円で売られていて、年間家賃が36万円だとすると、表面利回りは12％です。

一見魅力的に見えますが、家賃を下げないと入居が決まりにくく、空室期間も長くなる傾向があります。表面利回り12%のはずが、実際は空室が続いて利回りが4〜5%に落ち込むなんてことも…

そのエリアに「安定して住む人がいるか？」をよく考える必要があります。入居が決まらなければ、実際の利回りはどんどん下がります。安定した収益を得たいなら、「満室になりやすいエリア」を選ぶ必要があります。

築古の高利回り物件は、築古が多く見えないコストも大きくなりがちです。屋根や外壁、水回りのトラブルなど、思わぬ修繕費用が発生することも・・

利回りが高くても、修繕費で赤字になるようでは本末転倒ですよね。

築古物件、人口減少する過疎化地域などでは、売却を検討したときにかなり苦しい状況になります。融資も付きづらく、仮に自分が買えても次の人が買えない＝売ることができない可能性があります。

年々維持コストが上がるのに売れない、という最悪の事態が起きないように気をつける必要があります。

本業があるサラリーマンにとって、不動産投資は「時間をかけずに安定収益を得る」ことが理想です。そのためには、利回りだけにとらわれず、以下のポイントもあわせてチェックすることが重要です。

✅ 空室率が低いエリアか

エリアの「賃貸需要」が安定しているかをリサーチしましょう。人口が増えている、大学や企業がある、駅に近いといった要素はプラスです。

✅ 修繕のリスクが低いか（築浅もしくは修繕ができているか）

築浅であればしばらくは大きな修繕もなく、手間も少なく済みます。また、築古であっても大規模修繕をした後、設備を交換した直後であれば、修繕リスクは下がります。忙しいサラリーマンには、DIYや大規模修繕が不要な物件が向いています。

✅ 管理体制がしっかりしているか

自主管理ではなく、信頼できる管理会社に委託することで、手間を最小限にできます。実績のある会社を選びましょう。

今回の記事のポイントをまとめます。

利回りは、たしかに重要な指標です。でも、投資判断は総合的に行うことが大切。数字だけに惑わされず、「長期的に安定して運用できるか？」という視点を持つことで、後悔のない不動産投資ができるはずです。

ルーク

利回りという言葉に振り回されず、本質を見ましょう！