不動産投資において、地方物件は利回りが高いことが魅力ですが、人口減少リスクを無視すると失敗につながる可能性が高くなります。成功と失敗を分ける大きなポイントの一つが「エリア選定」です。本記事では、地方物件の成功例と失敗例を具体的に紹介し、特に「都市機能誘導区域」や「居住誘導区域」に注目して、どのようにエリア選定を行うべきかを解説します。
ひとことで「地方」と括らずにエリアを選定していくことが重要です！今回の事例は、都市機能誘導区域というものを軸に評価したものです。
成功例：都市機能誘導区域内での投資
事例：地方都市Aの駅近アパート
地方都市Aの駅から徒歩10分以内に位置する築10年の一棟アパートを、ある投資家が購入しました。このエリアは、自治体が指定する「都市機能誘導区域」に位置しており、継続的な都市整備の対象となっていました。
成功の要因
- 人口減少の影響を受けにくい
- 地方全体で人口が減少していても、都市機能誘導区域内では、行政の支援が受けられるため、インフラ整備や商業施設の誘致が進み、住民の流出が抑えられます。
- 安定した入居需要
- 公共交通機関が充実しており、商業施設や公共施設も整備されているため、単身者や若年層の入居ニーズが高く推移しています。
- 金融機関の評価が高い
- 都市機能誘導区域は自治体の重点エリアであり、金融機関からの融資も比較的受けやすいという特徴があります。
このように、適切なエリア選定を行えば、地方物件でも安定した運用が可能になります。
失敗例：人口減少エリアでの投資
事例：地方都市Bの郊外アパート
別の投資家は、地方都市Bの郊外に築20年の一棟アパートを購入しました。表面利回りは16％と非常に魅力的でしたが、購入後に入居付けと家賃下落で苦戦を強いられることになりました。
失敗の要因
- 人口減少が加速
- 物件のあるエリアは「都市機能誘導区域」の外にあり、住民の流出が続き、近隣スーパーの撤退など住人にとっての利便性が下がってきた。
- 入居率の低下
- 公共交通機関でのアクセスが悪く、周辺に商業施設も少ないため、車を保持しない人には選択されない物件でした。また駐車場が部屋数だけなので、複数台持ちたいファミリーにも不人気でした。
- 修繕コストがかさむ
- 競争力を維持するためにリフォームを繰り返す必要があり、運用コストが上昇しました。
結果的に、空室率の上昇と家賃の下落が重なり、当初想定していたキャッシュフローを確保できず、売却を検討せざるを得なくなりました。
都市機能誘導区域・居住誘導区域とは？
都市機能誘導区域
都市機能誘導区域とは、自治体が策定する「立地適正化計画」に基づき、医療・商業・行政などの都市機能を集約するために指定されたエリアです。簡単に言えば、「行政が人を集めようとしているエリア」であり、不動産投資において重要な指標となります。
居住誘導区域
居住誘導区域とは、人口減少に対応するために、自治体が居住を促進するエリアとして設定する地域です。公共交通機関などのインフラ整備や住宅関連の支援が受けやすく、住民の定着が期待できます。都市機能誘導区域よりは広い地域で指定されており、投資対象としては有望です。
都市機能誘導区域＝都心、居住誘導区域＝郊外のイメージです
調べる方法
- 自治体の公式サイトを確認
- 「〇〇市 立地適正化計画」と検索し、都市機能誘導区域や居住誘導区域の地図や資料を閲覧する。
- 不動産業者に相談
- 物件が決まっているのであれば、不動産業者から物件資料をもらう際に確認してみるのも良いでしょう。
まずは自宅など土地勘のある場所を確認してみるのが良いと思います。かなり細かく指定されているのがわかるかと思います。
まとめ
地方物件への投資は、エリア選定を間違えるとリスクが高くなりますが、都市機能誘導区域のような行政が支援するエリアを選ぶことで、リスクを下げることが可能になります。
エリア選定のポイント
自治体の立地適正化計画を確認し、都市機能誘導区域・居住誘導区域内の物件を選ぶ！
地方投資を検討している方は、都市機能誘導区域をチェックする習慣をつけることで、リスクを抑えつつ安定した不動産投資ができるでしょう。
単身用なら都市機能誘導区域内、ファミリー向けなら居住誘導区域内を目安に選ぶのもありです！